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「オルタナって実際どうなの？」と気になっている方も多いでしょう。

オルタナ（Alterna）は、三井物産グループが提供する新しい資産運用サービス。

大型不動産や物流施設、航空機・船舶といった実物資産に、一口10万円から投資できます​。

この記事では、オルタナの評判からメリット・デメリット、始め方までまとめていきます。

オルタナを使うべきか？詐欺ではないのか？危険か？などを知りたい方は参考にしてください。

では、詳しく解説していきます。

オルタナとは？

オルタナ（Alterna）とは、三井物産グループが2023年より本格開始した個人向けオンライン資産運用サービスです。

投資対象は、都心部の大型賃貸レジデンスやホテル、物流倉庫、発電所など、継続的な賃料収入が見込める資産です​。

通常、こうした大型資産は機関投資家向けですが、オルタナでは1口10万円から参加可能。

金融商品取引業者（関東財務局長（金商）第3277号）として第一種・第二種業務および投資運用業の許可を取得済みです​

このように法令遵守とコンプライアンス体制は万全であり、顧客資産の分別管理もしっかり行われています。（後述）​

オルタナの仕組み

仕組みとしては、不動産をセキュリティトークン化し、オルタナ上で販売します。

※セキュリティトークンはデジタル証券とも呼ばれます

デジタル証券はブロックチェーン技術により電子化された証券です。

暗号資産のような大きな値動きがないのが特徴です​。

不動産のオーナー権の一部を保有できる

投資家はオルタナ上で希望のファンドに申し込むだけで、大型不動産のオーナー権の一部を保有できます。

配当原資は賃料収入（インカムゲイン）および最終的な売却益（キャピタルゲイン）。

運用期間中は定期的に分配金が支払われ、運用終了時に物件売却による元本返還と利益分配が行われます。

オルタナの評判（総評）

オルタナの総合的な評判としては、「大手グループの安心感がある一方で、利回りが控えめ」という声が多いようです​。

運営が三井物産グループということで信頼性は高いようです。

今年に入って短期売買した分で200万円くらいの利益が出てるから、200万円でオルタナ投資をしてみた。（3月の話）
三井物産のオルタナっていうやつ。
当時ポイ活で3万3千円分のポイントもらえたし、利回り4%やし、ちょっと分散になるかなと思って。（今は知らん）
生暖かく見守っていきたい。 pic.twitter.com/iddWBbDIfn

— よーた (@yotayotahack) May 27, 2024

2024年6月時点で運用中の物件数は68件・運用総額2,504億円にも達しており、着実に実績を積み上げています​

三井物産のオルタナの分配金が入った。200万だけ投資して、半年で４万円くらい、年間利回り4%くらい。元準富裕層としては株ばっかりに投資してると今日みたいな株価の変動があると高低差で耳がキーンってなるので、不動産をやりたいけど、不動産は色々大変なので間とってオルタナティブ投資で気持ち分… pic.twitter.com/uCsgcdcaGt

— よーた (@yotayotahack) September 30, 2024

オルタナの悪い評判

一方で、利回りなどで注意点や懸念も指摘されています。

オルタナの各ファンドが公表している想定利回りは年3～4%前後とやや低めに見えます​。

オルタナ複数棟できたのか。リスクヘッジにはなるけど利回りがちょい低いなぁ。出社したら物件詳細見てみよ。

— はなび。 (@phitp) January 23, 2025

これは賃料収入のインカムゲインのみを表示しており、将来の売却益（キャピタルゲイン）は含まれていません。

あるファンドでは想定年利3.3%に対し年5.5%（税引前）のリターンを達成し早期償還されました。​

別の案件でも予想4.1%に対し年7.7%（税引前）の利回りを記録。

運用結果が上振れした例が出ています。

手数料が高い？

また手数料にも賛否があります。

オルタナでは投資応募時に元本の4.4%（税込）の手数料がかかります。

三井物産グループが始めたデジタル証券つかったオルタナ仕組みとしては面白い。

初回の日本橋物件は、譲渡制限付きで利回3%、手数料4.4%、信託報酬0.2%、アセマネフィー1%

のようなんで、利回りと手数料考えると債権買ったほうがいいかな。もっと面白い案件増えるといいな。 pic.twitter.com/0gcxmbXrlE

— 山田 浩司 | 建設テック特化CVC (@kojiyamada) May 24, 2023

たとえば100万円投資すると初期費用で約44,000円も引かれてしまいます。

以上を踏まえると、オルタナは「安心感と手堅さ」が光る一方、「手数料などの割り切り」が必要なサービスと言えます。

オルタナのメリット

オルタナには他の投資サービスにはない多くのメリットがあります。

主なメリット・強みは以下の通りです。

安定資産への投資ができる

オルタナで扱うのは賃貸マンションやホテル、インフラ施設といった日々の値動きが小さく安定した収益が見込める資産です。​

株式やFXのように急激に値上がり益を得ることは難しいです。

しかし、その分大きく失敗するリスクも低く、ミドルリスク・ミドルリターンの堅実な投資と言えます​。

不動産投資と同様、景気に左右されにくい家賃収入をコツコツ得られる点は、魅力です。

物件の質が高い。厳選されている

提供されるファンドの投資対象は、三井物産グループのネットワークを活かして見つけた優良物件です。

2025年4月時点でリリース済みのファンドは10件あります。

その内訳はホテル・旅館6件、マンション3件、商業施設1件。

そもそもオルタナの運営会社は2024年6月時点で68物件・約2,504億円の資産を運用中​と発表しています。

豊富な不動産運用ノウハウを背景に物件選定が行われており、「安心感がある」と言えそうです。

信頼できる運営母体

オルタナを運営する三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、三井物産が過半数を出資する会社です​。

親会社である三井物産は誰もが知る日本屈指の総合商社。

そのブランド力・信用力がオルタナにも反映されています。

また金融商品取引業者として登録・協会加入済みで、法令に基づく情報開示や分別管理もしっかりしています。​

万一、運営会社が破綻した場合でも投資家の出資持分は会社資産と分けて管理されているため、信頼できます。

税制面で優遇されている

オルタナの投資収益は申告分離課税（税率20.315%）の対象となります​。

他の不動産クラウドファンディングの大半が雑所得として総合課税（最大税率55%超）になるのと比べてメリットです​。

たとえば高所得者層なら、雑所得だと約半分もの税金がかかりますが、オルタナなら約20%で済みます。

源泉徴収もされるため確定申告も不要で、税負担を抑えやすい投資と言えるでしょう。

魅力的な購入特典がある

オルタナのファンドには、投資家向けにユニークな特典が用意される場合があります。

例えば都内4物件をまとめたファンドでは、抽選でホテルスイートルーム宿泊券が当たるキャンペーンが実施されました​。

投資額に応じて当選確率がアップする仕組みで、高額投資を検討している人にとって嬉しいインセンティブです。

このように、「投資＋α」の楽しみがある点もオルタナならではのメリットでしょう。

オルタナのデメリット、リスク、注意点

一方、オルタナには注意すべきデメリットや欠点も存在します。

主なものは以下の通りです。

各種手数料がかかる

オルタナではまず購入時の申込手数料が約4.4%（税込）かかります。

100万円で購入した場合、4.4万円の申込手数料がかかり、運用開始時の評価額は95.6万円です。

これはスプレッドのようなものであり、今後の値上がり益と配当で損益が決まります。

入出金の手数料がかかることも

また、入出金にも条件があります。

入金はクイック入金（対応銀行なら振込手数料無料）を利用できます。

しかし、出金手数料は月1回まで無料（2回目以降1回145円）となっています​。

頻繁に資金を出し入れしたい人にとっては少々不便と言えるでしょう。

元本保証がない

オルタナに元本保証はありません​。

市況次第では元本割れ（損失）が起こり得ます。

ただ最近は、一部の案件で投資家の損失を抑えるために優先劣後スキームを導入し始めています​。

これはオルタナの運営会社も同じ不動産に投資し、もし損失が出た場合は、運営会社が損失を負担するという仕組み。

とはいえ基本的には「ミドルリスク」であることを忘れず、余裕資金で投資する姿勢が重要です。

流動性が低い

オルタナでは譲渡制限が設定されており、株式やREITのように自由に売買できません​。

原則として運用終了（物件売却）まで保有する前提ですが、一定の条件下で中途売却も可能です。

信託計算期間ごとに売却受付期間が設けられています。

売却先が見つかれば途中譲渡が可能

例えば「決算発表翌日から次回決算の2ヶ月前まで」といった期間内であれば売却申込みができます​。

（※売却先が見つかれば途中譲渡が可能）

しかし実質的には途中換金が難しい投資と言えそうです。

運用期間も各ファンド5年前後と長めで​、資金拘束の期間が長い点はデメリットです。

想定利回りが控えめ

前述のようにオルタナの利回り表示はインカムゲイン中心で数％台と低めです​。

高利回りを期待する人にとっては物足りない可能性があります。

また、前項の手数料負担もあり、短期で大きなリターンを得ることは難しいでしょう。

オルタナはどんな人におすすめ？

オルタナが特におすすめできるのは、次のようなタイプの投資家です。

・堅実な資産運用を志向する人

・ハイリスクよりも堅実なリターンを重視し、中長期でじっくり資産を増やしたい人

値動きの少ない安定資産への投資なので、大きな損失を避けつつ預金より高い利回りを狙いたい方に向いています​。

株式相場の乱高下に疲れた方や、預金・国債以外で安全性の高い商品を探している方にマッチします。

「三井物産グループ」も安心材料なので、気になる方は以下の公式サイトを見ておきましょう。

オルタナをオススメできない人

次のような方は、オルタナ以外の投資先を検討した方が良いかもしれません。

・短期間で高い利益を求める人

・流動性を最重視する人

・手数料負担に抵抗がある人

・「最低投資額10万円から」が嫌な人

こういった方はまず無料登録でAmazonギフト券をもらうという手もあるので、以下の記事を見ておきましょう。

よくある質問に回答（FAQ）

最後に、オルタナに関して投資家から寄せられるよくある質問をQ&A形式でまとめます。 

Q1. オルタナは怪しい？

三井物産グループが運営し法令順守の下で適切に管理されているため、怪しい商品ではありません。

 Q2. 分配金はどのようなタイミングで受け取れますか？

A年に1～2回程度の配当が基本です。

運用終了（物件売却時）に、これまでの未分配利益や売却益と元本がまとめて償還されます​。

Q3. オルタナと上場REIT（リート）との違いは何ですか？

大きな違いは流動性と価格変動性です。

REITは証券取引所に上場しているため日々売買でき、市場の需給によって価格が変動します。

一方オルタナは非上場のデジタル証券で、日常的な価格変動がほとんどなく安定している点が特徴です​。

 Q4. 口座開設や利用に費用はかかりますか？ 手数料体系は？

A口座開設・維持費用は無料です。

公式サイトからの新規会員登録に費用はかかりません。

オルタナでの投資の始め方

オルタナで投資を始めるのはシンプルです。

以下に基本的な始め方（口座開設～投資までの流れ）をまとめます。

無料会員登録（口座開設）

まず、オルタナの公式サイトにアクセスし、新規登録を行います。

氏名・住所などを入力し、本人確認書類を提出してオンラインで口座開設の申し込みをします。

スマホから数分で申請可能です。

審査・本人確認が完了すると、オルタナのマイページにログインできるようになります。

口座へ入金

マイページの案内に従い、オルタナの投資専用口座に資金を入金します。

クイック入金（即時入金）に対応しています。

ソニー銀行・住信SBIネット銀行など主要ネット銀行からなら振込手数料が無料で24時間入金可能です​。

ファンドに申し込む

オルタナ上で募集中のファンド一覧から、投資したい案件を選びます。

各ファンドの詳細ページで物件情報や利回りなどを確認し、問題なければ必要口数を指定して申し込みます。

最低1口＝10万円から申し込めます​。

先着式、抽選式の２つで募集

なお、募集方式は先着順または抽選になります。

出金指示から着金までは数日程度です。

以上が一連の流れです。

オルタナでは、キャンペーンでAmazonギフト券などがもらえる場合もあるので、公式サイトもチェックしてみてください。

まとめ：三井物産グループの信頼性

最後に大事な点をまとめます。

オルタナではお得なキャンペーンもあるので、公式サイトで見ておきましょう。

》オルタナの公式サイトを見る《